Une distinction de fond est établie entre le droit privé et le droit public. Les dispositions de droit privé sont en effet conclues entre deux parties bénéficiant des mêmes droits, tandis que les dispositions de droit public naissent d’une décision prise par le législateur ou les autorités.

Avec les restrictions de droit public à la propriété foncière (RDPPF), la possibilité d’utiliser des terrains publics ou privés est limitée par le biais d’une disposition juridique. On estime ainsi que les intérêts de la collectivité pèsent d’un poids supérieur à ceux des individus qui la composent. Autrement dit, le droit public prime le droit privé.

Deux flèches de même taille dirigées en sens contraire illustrent ici le droit privé considéré comme un accord conclu entre deux parties qui bénéficient des mêmes droits.

L’achat d’un bien-fonds constitue un acte de droit privé. L’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur le prix et règlent les détails de la transaction, par exemple la date du transfert du vendeur à l’acheteur des droits et des devoirs attachés au bien-fonds. Les deux parties disposent des mêmes droits et sont libres de conclure ou non l’accord qui les liera l’une à l’autre. Les dispositions de droit privé sont inscrites au registre foncier et sont d’ores et déjà publiques et consultables.

Une flèche descendante est dirigée vers une flèche montante de taille nettement plus réduite: cette illustration traduit bien la primauté du droit public sur le droit privé.

Une RDPPF naît de décisions prises par le législateur ou les autorités et lie les propriétaires fonciers qu’elle concerne. En principe, ces derniers peuvent participer à la consultation conduite avant qu’une RDPPF soit édictée. Ils peuvent aussi faire opposition ou contester une décision. Toutefois, lorsque la décision finale est entérinée, elle devient contraignante pour eux et il n’y a plus moyen de la négocier ou de l’invalider. Le cadastre RDPPF rassemble les principales restrictions qui s’appliquent à chaque bien-fonds et les présente de façon claire à toutes les personnes susceptibles de s’y intéresser.

En matière de restrictions de droit public à la propriété foncière (RDPPF), la séparation entre le registre foncier et le cadastre RDPPF est très claire: celles qui sont ordonnées dans des cas particuliers et qui se fondent sur des actes juridiques individuels et concrets (dans le cas par exemple de sites pollués) relèvent du registre foncier, tandis que celles qui s’appliquent à un ensemble de parcelles défini par son périmètre et reposent sur des décisions de portée générale ou des arrêtés pris par les autorités (par exemple le règlement des constructions d’une commune) relèvent du cadastre RDPPF.