Modernisation du droit de la propriété par étages
Berne, 13.05.2026 — Le Conseil fédéral entend procéder à des adaptations ponctuelles du droit de la propriété par étages, pour une meilleure adéquation aux besoins des copropriétaires. Le projet règle expressément la constitution d’une propriété par étages avant la construction du bâtiment et introduit une action en justice pour obtenir la création d’un fonds de rénovation. Lors de sa séance du 13 mai 2026, le Conseil fédéral a pris acte des résultats de la procédure de consultation et adopté le message à l’intention du Parlement sur la modification du code civil.
Dans une propriété par étages, les copropriétaires acquièrent le droit exclusif d’utiliser certaines parties d’un bâtiment et de les aménager à leur guise. Ils se partagent les coûts liés par exemple au chauffage ou à l’entretien des jardins, si bien que l’accès à la propriété se trouve facilité pour les personnes ayant des moyens financiers plus modestes. Le droit de la propriété par étages a fait son apparition dans le code civil (CC) en 1965 et a dans l’ensemble donné satisfaction.
À la demande du Parlement (motion 19.3410 Caroni), le Conseil fédéral a mené une consultation sur des modifications ponctuelles des dispositions du CC pour répondre encore mieux aux besoins des copropriétaires. Lors de sa séance du 13 mai 2026, il a pris acte des résultats de la consultation et adopté le message à l’intention du Parlement.
La grande majorité des participants à la consultation est favorable aux propositions de modernisation du droit de la propriété par étages. Suite à la consultation, le Conseil fédéral a pris en compte autant que possible les demandes de simplifications supplémentaires et précisé certains éléments dans le message.
Acquisition de la propriété par étages avant la construction
Le droit en vigueur régit uniquement les propriétés par étages constituées sur des bâtiments existants. Pourtant, dans la pratique, de nombreux logements en propriété par étages sont achetés avant même d’être construits. Pour combler cette lacune et garantir la sécurité juridique, le Conseil fédéral entend régler expressément ces situations dans la loi.
Action visant la création d’un fonds de rénovation
Les copropriétaires auront à l’avenir la possibilité d’intenter une action en justice pour obtenir la création d’un fonds en vue du financement des travaux d’entretien et de rénovation nécessaires. L’absence de fonds de rénovation ou son sous-financement empêche parfois la réfection pourtant nécessaire du bâtiment. La voie judiciaire prévue permettra aux copropriétaires de trouver des solutions au cas par cas à leurs problèmes de financement. Bien que certains participants à la consultation l’aient exigé, le Conseil fédéral ne souhaite pas instaurer une obligation de créer un fonds de rénovation, au motif qu’elle serait une atteinte trop sévère à l’autonomie des copropriétaires.
Réglementation expresse des droits d’usage particulier
Afin d’accroître la sécurité juridique en faveur des copropriétaires, le Conseil fédéral propose de régler dans la loi les droits d’usage particulier sur les parties communes. La communauté des copropriétaires pourra de la sorte créer et modifier des droits d’usage particulier, notamment sur des places de parc ou des jardins.