Il registro fondiario è un registro statale dei diritti reali gravanti sugli immobili (proprietà, servitù, oneri fondiari, diritti di pegno). La costituzione, il trasferimento e l'estinzione di tali diritti avviene principalmente tramite l’iscrizione nel registro. Per i diritti personali, come ad esempio i diritti di compera, di prelazione, di riacquisto o i rapporti di locazione e d’affitto, è possibile ricorrere anche all'annotazione nel registro fondiario.

Organizzazione

La Confederazione esercita l'alta vigilanza sulla tenuta del registro fondiario. Non esiste tuttavia un registro centralizzato per tutta la Svizzera. Per l’organizzazione, la descrizione dei circondari e la tenuta del registro fondiario sono responsabili i cantoni. Essi hanno la competenza di richiedere emolumenti per le iscrizioni nel registro fondiario. Inoltre, nella maggior parte dei cantoni il trasferimento della proprietà e la costituzione di pegni immobiliari sottostà ad un’imposta sulle transazioni giuridiche.

Il registro fondiario viene tenuto in forma cartacea, oppure, in misura crescente, in forma digitalizzata (registro fondiario informatizzato). È articolato in funzione del singolo fondo e comprende

• il libro mastro, nel quale ogni fondo ottiene un proprio numero e un proprio foglio (sistema del foglio reale),
  
• il libro giornale,
• i piani, basati sulla misurazione ufficiale
• i registri ausiliari (registro dei proprietari, registro dei creditori) e
• i documenti giustificativi.

Di norma l’iscrizione dei fondi secondo le disposizioni del diritto federale  concernenti il registro fondiario – spesso definito in breve «registro fondiario federale» – avviene sulla base dei piani della misurazione ufficiale. Sono considerati fondi, oltre agli immobili, anche i diritti per sé stanti e permanenti (p. es. diritti di superficie, diritti di sorgente), le miniere e le quote di comproprietà di un fondo.

Le citate disposizioni di diritto federale concernenti il registro fondiario non sono ancora state attuate in tutti i Cantoni. Esistono tutt’ora dei registri cantonali ai quali non vengono tuttavia attribuiti tutti gli effetti del registro fondiario federale.

Pubblicità

Il registro fondiario è parzialmente accessibile al pubblico.

• Anche senza far valere un interesse, ognuno ha il diritto di ottenere informazioni relative alla designazione e la descrizione del fondo, al nome e all’identità del proprietario, alla forma di proprietà, alla data d’acquisto, alle servitù e agli oneri fondiari, nonché a determinate menzioni.
  
• Chi fa valere un interesse ha inoltre il diritto di prendere visione di ulteriori informazioni o di ottenere un estratto.

L’obiezione di non conoscere un’iscrizione nel registro fondiario non può essere avanzata.

I Cantoni hanno la facoltà di pubblicare, con determinate restrizioni, l’acquisto della proprietà di fondi, ad esempio sul foglio ufficiale o su Internet.